Konut almanın tam zamanı
Ekonomik kriz emlak piyasasında en fazla ikinci eli vururken, sektör temsilcileri bu dönemim emlak almak için çok uygun olduğunda ısrarcı. Uzmanlar emlak almayı cazip kılan 5 nedeni açıklıyor
Uzmanlar önemli ipucu veriyor
Dünyada yaşanan kriz Türkiye'deki etkisini giderek arttırırken, emlak bundan en fazla etkilenen sektörler arasında yer alıyor. Piyasada uzun zamandır yaşanan durgunluk nedeniyle pek fazla alım ve satım yapılamıyor. Zorunlu olmadıkça kimse konutunu satışa çıkarmazken, potansiyel alıcılar da fiyatların daha da düşeceği beklentisi ve yaşanan belirsizlik nedeniyle harekete geçmiyor. Hal böyle olunca konut almak için uygun koşulların oluştuğu piyasada yaprak kıpırdamıyor. Sektör temsilcileriyse özellikle konut alıcılarına önemli ipuçları veriyor. Her kriz döneminin büyük fırsatlar sunduğunu belirten sektör profesyonellerine göre bu dönemde konut almayı çok cazip hale getiren 5 temel neden var. İlk olarak piyasada fiyatların dibe vurduğunu ve bu fırsatın bir daha yakalanamayabileceğini belirten uzmanlara göre, nakit parası olanların pazarlık gücünün artması ve inşaat firmalarının uygun ödeme seçenekleri sunması diğer iki önemli neden olarak gösteriliyor. Bu dönemde alınan gayrimenkullerin en kötü ihtimalle piyasanın normale dönmesiyle birlikte önemli prim potansiyeli taşıdığını vurgulayan sektör temsilcilerine göre piyasada bolca seçenek olması da konut almayı cazip kılan son neden olarak gösteriliyor.
Emlak almak için 5 neden
- Uygun fiyatlar. - Yüksek pazarlık şansı. - Uygun ödeme seçenekleri. - Prim beklentisi. - Bol seçenek.
?2009'da tablo pek değişmeyecek'
İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizameddin Aşa: ?Genel olarak emlak piyasasına baktığımızda 2009 yılı için çok parlak şeyler söylemek mümkün değil. 2007 yılından itibaren başlayan durgunluk dünyada yaşanan global krizin de eklenmesiyle özellikle 2008 yılının ikinci yarısından itibaren emlak sektörünü durma noktasına getirdi. Yoğun talepler tamamen biterken, tam aksine yoğun bir arz dönemi başladı. Global krizin etkilerini yeni yeni hissetmeye başladığımız şu dönemlerde finans sıkışıklığının da yaşanması ve bu sıkışıklığın daha da ağır bir hale gelme ihtimali, ayrıca mart ayında yapılacak olan yerel seçimler başta emlak sektörü olmak üzere tüm piyasalarda olumsuz etkilere sebep olacaktır. Emlak fiyatlarının olası seyrine baktığımızda, bugünkü tabloların fazla değişeceğini düşünmüyoruz. Aşırı bir düşüş beklemek de pek mümkün görünmüyor. Biz zaten fiyatların düştüğünü değil, olması gereken seviyelere indiğini ifade ediyoruz. Ayrıca inşaat projelerinden ev alacakların çok dikkatli olması gerekiyor. Konut alıcıları projenin hangi aşamada olduğuna çok dikkat etmeli. Noter satışı ile değil, mutlaka tapu alarak ödeme yapılmalı. Vadeli almayı düşünenler bunu mortgage kredisi ile yaparlarsa, burada bankanın da kefaleti olacağından daha sağlıklı bir işlem söz konusu olur.?
?2009'a iyi bakmak herkesin menfaatine olur'
Wec International Genel Müdürü Ferit Kartal: ?ABD'de mortgage fonlarının ve finansal enstrümanlarının tıkanması, sektörün suni şişmesi ve ABD ekonomisinde yaşanan genel gerileme tüm dünyayı etkiledi. Bunu sadece global bir kriz olarak görmek yerine, önemli bir fırsat olarak tanımlamak gerekiyor. Piyasada arz ve talebi doğru yönlendirir, oluşacak fiyatları da kontrol edebilirsek, 2009 yılının iyi geçebileceğini düşünmek ve buna göre hareket etmek herkesin menfaatine olacaktır. Emlak sektöründeki bu dalgalanmalardan dolayı üretici ve tüketici bilinçlendi. Gayrimenkul Türkiye'de her zaman kazandıran en önemli yatırım aracı olmuştur. Özellikle kriz dönemlerinde tüketiciler için bu gerçek, önemini daha da arttırıyor. 2009 yılında da bu durum devam edecektir. Bu çerçevede durgunluğu fırsata çevirmek 2009'u bunun için başlangıç yapmak hepimizin en önemli sorumluluğudur. Piyasada sıfır ve ikinci el konut fiyatlarında yüzde 30?35 arasında düşüşler yaşandı. Ancak, ?konut fiyatları daha düşer' beklentisiyle konut almaktan vazgeçen tüketicilerin geç kalmaları da söz konusu olabilir. Bugün, 500 bin adet seviyesinde olan yıllık konut ihtiyacı orta vadede konutun iyi bir yatırım enstrümanı olmaya devam edeceğine işaret ediyor. Emlak fiyatlarının normalin altında seyrettiği bu günlerde alım yapanlar en kötü ihtimalle piyasanın gerçek değerine kavuşması ile ciddi karlar elde edebilir.?
?Fırsatlar, rüzgârlar gibi zamanında değerlendirilir'
Retürk Yönetim Kurulu Başkanı Aşkın Çınar: ?Piyasalarda kısa bir dönem daha düşme eğilimi devam edecek. Aslında bu bir düşme değil, aşırı artışın ardından gelen bir revizasyon ayarı. Bu revizasyon artık olmalıydı. Çünkü gayrimenkul fiyatları aşırı derecede yükselme gösterdi. Şu anda bile iyi projelerin sattığını görüyoruz. Önemli olan doğru ve iyi projeler üretmek. Artık müteahhitlerin ekonomik ve fonksiyonel projeler üretmesi gerekiyor. Yüksek kar nedeniyle Türkiye'nin ihtiyacının çok üzerinde lüks konut üretildi, bu nedenle özellikle de lüks konut fiyatlarında düşme bekliyoruz. Piyasalarda 1-2 ay sonra birden değil ama yavaş yavaş hareketlenme başlar. Önümüzdeki ayları ihtiyaç sahipleri ve gayrimenkul yatırımcılarının çok iyi değerlendirebileceklerini düşünüyoruz. Gelen talepler de bu öngörümüzü doğruluyor. Böyle bir dönemde yapılabilecek karlı alımı hiçbir zaman yapamazlar. Krizden çok etkilenen tekstilci bir müşterimizin 2'si dubleks olan 6 daireli bir inşaatını yatırımcı bir müşterimize 225 bin TL'ye sattık. Bu binanın inşaatını 250 bin TL'ye bitiren müşterimize binanın bitmişi 475 bin TL'ye mal oldu. Binada sadece üst kat dublekslerden bir tanesini başka bir müşterimize 500 bin TL'ye sattık ve böylece müşterimiz çok karlı bir alışveriş yaptı. Gayrimenkulde fırsatlar, rüzgârlar gibi zamanında değerlendirilir.?
?Fırsat dönemi yaşıyoruz'
Levent Bıçakcı - LB Gayrimenkul: Önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasasının 2009 yılı ikinci yarısına kadar, ekonomik büyümedeki yavaşlamanın etkisiyle inşaat sektörüyle birlikte baskı altında kalmaya devam edeceğini söyleyebiliriz. İnşaat sektörünün ayrılmaz parçası olan çimento sektöründeki mevcut daralma da bu kanıyı güçlendiren bir faktör olarak görülebilir. Ayrıca faizlerin önemli ölçüde ve düzenli olarak düşmeyecek gibi görünmesi de konut satışlarının olumsuz etkilenmesine neden olacak. Önümüzdeki yerel seçimler öncesi kamu harcamalarının artma olasılığı da, inşaat sektörünün canlı olmadığı kış aylarına denk gelmesi sebebiyle tüm yıla olumlu etkisini zayıflatacaktır. İnşaat şirketlerinin de proje finansmanı için zorlanacağı ve 2009 yılında bir daralma yaşanacağını tahmin edebiliriz. Bize göre emlak arayışında olanların aşağıdaki şu iki hususu iyi değerlendirmeleri ve kararlarını bu doğrultuda vermelerinde fayda vardır: Emlak almak için en düşük fiyat dönemi mi, emlak alımındaki en düşük maliyet dönemi mi? Görüşümüze göre alıcıların bu değerlemeyi önümüzdeki kısa dönemde hızlı bir şekilde yapmalarında fayda vardır. Sonuçta 2009 yılının ilk yarısında mevcut verilere göre önemli bir hareketlilik beklenmemesine rağmen bu dönemin bir fırsat dönemi olabileceğini söyleyebiliriz.
?Gayrimenkul almanın tam zamanı'
Koçak Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Koçak: 2009 yılında emlak piyasası nisan-mayıs aylarından itibaren tekrar yükselişe geçecek. Şu anda kriz nedeniyle piyasalar dibe vurmuş vaziyette. Bu nedenle şimdi gayrimenkul almanın tam zamanı. Çünkü kupon gayrimenkuller böyle dönemlerde çok kolay alınabilir. Normal zamanlarda bu tarz gayrimenkuller değerinin üzerinde fiyatlarla alınıyor. Kupon gayrimenkul almak şu anda çok avantajlı. Bu durumu değerlendirmeyip fiyatların daha da düşeceği mantığıyla hareket eden kişiler daha fazla beklemeden harekete geçmeliler. Aksi takdirde alımlarını daha yüksek fiyatlarla gerçekleştirmek zorunda kalabilirler. Yılın ilk yarısında arz çok, talep az olacak. Alıcılar son 1?1,5 yıldır yaptığını yapıp fiyatların daha da düşeceğini umarak alımlarını erteleyecekler. Bunun nedeni ise piyasanın daha da düşeceği beklentisi olacak. Fakat konutlardaki talep her geçen gün artarak büyüyor. Bugünkü piyasada ihtiyacı olmayanlar gayrimenkullerinin satışından vazgeçti. Şu anda tüm gayrimenkuller maddi ihtiyaç sahibi olan kişiler tarafından satılıyor. Şu anda konut fiyatları değerinin altında seyrediyor. Bizim tavsiyemiz her dönemin en karlı yatırım aracı olma özelliğini taşıyan gayrimenkul alma düşüncesi içinde olan kişiler beklemeden bir an önce harekete geçmelidir.
?Konut almak için bekleyen kaybeder'
Realty World Genel Müdürü Hilmi Işıkören: Dünyada yaşananları global kriz olarak görmek yerine bir fırsat olarak tanımlamak mümkündür. Fırsatı, sanal bir ekonomik sistemin bitişi, yeni dünyanın farklı bir düzende yeniden yapılandırıldığı gerçeğine dayalı yepyeni bir ekonomik sistemin doğuşu olarak adlandırmak daha doğru olacaktır. Yeni sistem ancak makul karlar ve doğru satış fiyatlarıyla gerçek değerlere dayalı bir ticari yapının kabul göreceğini göstermektedir. Bu gerçeği göz önüne alarak 2009 yılında emlak sektörünü değerlendirmek gerekiyor. Yeni gayrimenkul projelerinde yüksek kazançlar yerine makul getiriler hedefleyip, kaliteli ve özgün yapıları üretenlerle, bankaların dışında kendi finans çözümleriyle hareket eden, satış ve pazarlama faaliyetlerini markalı emlak şirketlerinin desteği ile gerçekleştiren projeler başarılı olacaktır. Yeni projelerde fiyat düşürme yerine peşinatsız, uzun vadeli senetli satış kampanyaları ön plana çıkacak. Mevcut konutlarda ise fiyatların en dibe vurduğu bu dönemde ihtiyaç ya da yatırım amaçlı gayrimenkul almak isteyenler hemen almak yerine beklemeyi tercih ederlerse istediği ürünü bulamayacak. Bu yüzden 2009 yılı beklemek yerine almayı tercih edenler nedeniyle çok hareketli geçecek. Gayrimenkul Türkiye'de her zaman kazandıran en önemli yatırım aracı olmuştur. Özellikle kriz dönemlerinde tüketiciler için bu gerçek çok daha önemli olmaktadır ve 2009 yılında da olmaya devam edecek.
?Yıl sonuna doğru piyasa hareketlenecek'
House&House Gayrimenkul Ortağı ve Kurucu Üyesi Göksel Erdem: 2009 yılında ocak?temmuz döneminde piyasada oluşacak dip rakamlar, alım sürecini başlatarak, ihtiyaç sahibi ve yatırımcıları tekrar piyasaya sokacaktır. Kredi faizlerinin düşmesi ihtiyaç sahiplerini harekete geçirecektir. Bu arada Türkiye ve dünya ekonomisinin seyri de önem taşıyor. İnşaat firmalarının konut üretimini artık hedef kitle belirleyerek projelendirmesini bekliyoruz. Orta ve yüksek gelir grubunda bulunan gayrimenkul yatırımı yapan kişiler içinse şu dönemde konut yerine işyeri ve arsa gibi gayrimenkuller daha cazip geliyor. Özellikle İstanbul'un uç noktaları dediğimiz Silivri ve Kartal yatırımcılar için cazip bölgeler konumda bulunuyor. Ağustos-aralık döneminde ise gayrimenkul yukarı yönde bir trende kavuşacak. Faiz oranlarının daha da düşük oranlarda olacağı bu aylarda özellikle konut alım-satımında artış yaşanacak. Yeni projelere geçmek isteyen inşaat firmaları da bu aylarda piyasa şartlarına göre daha uygun rakamlardan satışlar yapacak. Kısacası 2009 yılının şubat ayında dip rakamları bulup yavaş seyirli alımlar, haziran ayına kadar devam edecek, ağustos ayının son 15 günlük dilimde hareketini yukarı yöne çevirip ekim?kasım aylarında biraz daha çıkışını sürdürecek.
?2009 fırsatları değerlendirme yılı olacak'
Coldwell Banker Lego Gayrimenkul ? Broker Fikret Çalış: ?2009, emlak piyasasının kendini yenileyebileceği ve şekillendirebileceği, tüketicinin de fırsatları iyi yönde değerlendirebileceği bir süreç olacak. Taşların yerine oturduğu, emlağın gerçek değerini bulduğu bir dönemdeyiz. Herkesin ihtiyaçları doğrultusunda planlarını yaparak bu durumu iyi ve karlı şekilde değerlendirebileceğini düşünüyoruz. Bu yıl inşaat firmaları mevcut konut fiyatlarında bir artış yapmayacak hatta uzun vadede ödeme imkanları gibi çeşitli kolaylıkları tüketiciye sağlayacaklar. Aynı zamanda dövizdeki artış dolayısıyla döviz cinsinden fiyatlandırılan konutların fiyatlarında da doğal bir düşme olacaktır. Bunun yanında ellerinde birikimleri olan kesimler için, birkaç yıl önce alınamayacak olan gayrimenkuller çok cazip değerlere geldi. 2009 yılı, fırsatları değerlendirme açısından yatırımcılar ve ihtiyaç sahipleri için tam olarak dikkate alınması gereken zamandır. Emlak piyasası diğer değişkenlerden bağımsız hareket edemez. Ancak emlak, tüm ekonomik dalgalanmalara rağmen uzun vadede her zaman kazandıran bir yatırım aracı olmuştur. 2009 yılında da bu kural değişmeyecektir. Talep daralması nedeniyle, fiyatların düşmesi, cazip ödeme seçeneklerinin olması, mevcut projelerdeki indirimlerin oldukça cazipleşmesi, yeni başlayacak olan projelerin fiyatlandırmaları da yeni ekonomik seviyelere göre belirleneceği için daha yüksek olması gayrimenkul almayı cazipleştiriyor.