Ev fiyatları artacak mı? Nerelerden ev almalıyız?
Faizlerdeki düşüşe dikkat çekerek yaklaşık bir buçuk - iki milyon kişinin konut almak için karar aşamasında olduğunu ifade eden DD Mortgage CEO'su Murat Aysan, röportajımızın bugünki ayağında ise İstanbul'da değerlenecek ve yatırım yapılması halinde kâr getirecek bölgeleri açıkladı.
Faizlerdeki düşüş nedeniyle konutların artık yatırım aracı olarak daha çok öne çıktığını ve insanların yatırım için konuta yönelmeye başladığını ileten Aysan, ?Çünkü artık faizden para kazanılmıyor. Bu nedenle yatırımcılar para kazanabileceği projelere yöneldiler? diyor.
Bununla birlikte, ?artık kimse konut fiyatı ikiye üçe katlanır? gibi beklentiler içerisine girmemesi gerektiğini ileten Aysan, fiyat hareketlerinin makul bir şekilde yukarı doğru gideceğini söylüyor. İşte DD Mortgage CEO'su Murat Aysan'ın sorularımıza verdiği yanıtlar:
Yaz olması nedeniyle aslında emlak sektörünün en durgun olduğu dönemlerden birini geçiriyoruz. Buna karşın siz büyük bir hareket olduğunu belirttiniz. Bu harektin kaynağı nedir?
AYSAN: Evet, çok doğru bir tespitte bulundunuz. Buna karşın, biz haziran ayında gece saat 10 -11'lere kadar çalıştık. Cumartesi - Pazar dahil herkes dışarıda idi. Bizim sektörümüzün en kötü ayı Temmuz ? Ağustos aylarıdır. Herkes tatile gider. Şimdi gazeteleri açın proje ilanı bile göremezsiniz. Satıcı da alıcı da dükkanı kapar. Hatta emlak ofislerinin çoğu ağustos ayında çalışmaz.
Ama biz önemli miktarda hareket görüyoruz. Hareketin nasıl başladığını şu şekilde anlatmak isterim. Öncelikle, yeni ev almak isteyenlerin risk iştahlarında bir miktar artış görüyoruz. Çünkü insanlar dalgalanma ile birlikte işimi mi kaybederim, acaba taksitleri ödeyebilir miyim diye çekinir. Bunda bir miktar düzelme var.
Şimdi buradaki kritik nokta talep nereden geliyor? Ben yıllarca bankalarda yatırım bankacılığı tarafında da çalıştım. Eskiden beri tanıdığım dostlarım, arkadaşlarım bir sürü insan beni arıyor. Bizim elimizde para var ve faizler çok düştü. Ben alternatif bir yatırım aracı arıyorum. İyi bildiğin gayrimenkul projeleri var mı? Biz buralara yatırım yapalım.
Çünkü artık faizden para kazanılmıyor. Bundan 8-9 ay önce faizler 22-23'lerdeydi. Şimdi 10. Stopajı falan da düşünce yüzde 8 kalıyor. Bu şimdiye kadar Türk halkının alışmadığı bir durum. Dolayısı ile, elinde para tutan insanların önemli bir kısmı, gayrimenkulü önemli bir yatırım aracı olarak görecekler ve satın alacaklar. Almaya da başladılar. Bu nedenle, ilerde kira geliri olabilecek, ucuz gayrimenkul arayışında herkes.
Peki bu kriterleri göz önünde bulundurursak, ev almak isteyenler nerelere yönelecek?
AYSAN: Buna uygun olarak, şehrin merkezinde, hızlı bir şekilde kiraya verilebilir, yeni, düzenli organize yapılardaki konut talebinde bir canlılık olacak. Bu paralelde fiyatlarının yukarı doğru hareketleneceğini tahmin ediyoruz. Ama bu bir iki ay içinde olmaz. Çünkü bu kararlar uzun bir zaman alır. Ama bir senelik perspektifte buradaki konut fiyatları artacak.
İkincisi, yeni ev alacak insanlar daralmanın yeniden büyümeye dönmesi ile birlikte ilerisi için pozitif bir bakış açısına sahip olacak ve bir sene sonraya alımı erteleyen insanlar bu ihtiyacını öne çekecek.
Şehrin merkezi ve yeni gelişen bölgelere dikkat etmek lazım. Biraz da değeri artacak, düşmeyecek ve kira getirecek diyince vadeye de bakmak lazım.
Birisi bana 5-10 yıl sonra neresi değerlenecek derse, şunu söyleyebilirim; Mesela Bahçeşehir çok önemli bir şehircilik bölgesidir. Oradaki yapılar inanılmaz düzgün, kaliteli binalarla donatılmıştır. Alt yapısı mükemmel yapılmıştır. Gece kondu gibi çarpık bir durum yok. Ama insanların bugünden yarına bu kadar çok konutun yapıldığı yere göç etmesi orada yaşaması, kullanması, birbirine bahsetmesi konutların değerlenmesi bir miktar zaman alacak.
Bahçeşehir gibi Anadolu yakasındaki Ataşehir'e de çok dikkat etmek gerekir. Oranın da alt yapısı, üst yapısı son derece düzgün yapılıyor. Hayat standartları bambaşka. Oranın çok gelişeceğini ve atılım yapacağını düşünüyorum.
Gerçekten yeni yapılan konutlardaki standartlar inanılmaz yüksek. O konutlar Avrupa'nın bir kentinde yapılsa, Türkiye'den ancak birkaç bin kişi alabilir. Yani para falan yetmez onlara. Böyle bakıldığında, metrekaresi 2-3 bin liraya evler alınıyor. Bu standartlarda bu yerlere uzaktan bile bakılmaz. Buraların önümüzdeki dönemde değerleneceğini düşünüyorum. Ama burada önemli olan vadedir.
Vade derken ne kadar süreden bahsediyorsunuz? Evi aldık diyelim, bu ne kadar süre sonra tatmin edecek bir değere çıkar?
AYSAN: Değerlenme derken kimse konutun fiyatı ikiye üçe katlanır diye düşünmesin. Artık Türkiye'de öyle şeyler olmayacak. Rekabetin ve serbest piyasa ekonomisinin çalışmadığı ülkelerde bu olur. Biz oraları geçtik. Ama fiyatlar makul oranlarda sürekli olarak yukarı doğru gidecektir.
Yani özetleyecek olursak, hayat standartları yüksek bölgeler ve şehrin merkezindeki her yer önümüzdeki dönemde değerlenecek.
Nerede fiyatta sürekli düzenli çalkalanma oluyor? Şehrin dışına çıktığınızda likidite kayboluyor. Çıkın bugün diyin ki, benim Nişantaşı, Teşvikiye, Ulus, Levent, Ataşehir, Bağdat Caddesi, Minibüs Yolu'nda bir tane evim var. Satmak istiyorum. Makul bir fiyatın yüzde 5 ? 6 bilemediniz, 10 altında satarsanız. Ama dersiniz ki yeni yapılmış Kurtköy'de bir yerim var satıyorum. Fiyatı indirseniz bile talep gelmeyebilir. Biz buna likidite diyoruz.
Biraz daha üst sınıfa hitap eden Boğaz için neler söylemek istersiniz?
AYSAN: Bu dalgalı dönemde Boğaz'a yakın bölgelerde insanlar dalgalanmayı fırsat bilerek konut alma girişiminde bulunmaya başladılar. Konut fiyatı düşmüştür diye almak isteyen çok insan oldu. Hatta ben de gittim ki herkes aynı şeyi düşündüğü için orada konut fiyatı düşmemiş, çıkmış. Çünkü talep artmış.
Nüfus artıyor, herkes şehre geliyor, tek başına yaşamaya çalışıyor. Bu bölge küçücük bir yer. Başka Arnavutköy yok.
Para da verseniz alamazsınız. Oradan aldıysanız aldınız, alamadıysanız geçmiş olsun. Mesela orada hiçbir zaman geri gelmeyecektir fiyatlar. Bunu iyi bilmek lazım.
Peki ev almaya karar veren biri size geldiğimizde nasıl bir teklifle karşılaşıyor? Sizi kredi veren bankalardan ayırt eden özellikleriniz neler? Siz ne yapıyorsunuz, farkınız ne?
AYSAN: Bizim çok büyük bir organizasyonumuz yok. İnterneti çok ağırlıklı kullanıyoruz. Bir tanesi genel merkez olmak üzere iki noktada hizmet veriyoruz. Genel merkezimiz Levent'teki Yapı Kredi İş Merkezi'nde bulunuyor. Şubemiz ise Maçka'da bulunuyor. Dolayısı ile insanlar fiziken bu markayı ve bizi tanımadığı için yarattığımız farkı çok iyi anlatmamız gerekiyor.
Bizim farklarımızdan bir tanesi, bir ekibimiz var ve her hafta bütün dünyadaki gelişmelere bakar ve sürekli ve düzenli olarak yeni ürün çıkarırız. İlk kurulduğumuzdan bu yana sürekli Türkiye'de olmayan yeni ürün çıkardık.
Bir iki tane örnek vermek istersem. Mesela biz müşterimize diyoruz ki ödeme sıklığı olarak size üç adet öneri getiriyoruz. Bir tanesi 14 günde bir taksit ödeyebilirsiniz, ayda bir taksit ödeyebilirsiniz veya 3 ayda bir taksit ödeyebilirsiniz.
Bu ne gibi bir değişiklik getiriyor? 14 günde bir taksit ödediğinizde aylık taksitiniz atıyorum bin lira olsun. Bin lira yerine iki tane 500 lira öderseniz (yani 28 günde iki 500 lira) aylık taksitiniz değişmiyor. Sadece yılda bir taksit fazla ödemiş oluyorsunuz ve 10 yıl vadeli kredinizi 8 yıla indiriyoruz. Bu kime gider? Serbest meslekte günlük geliri olanlara gider. İkinci olarak, eşlerden biri kamuda, diğeri özel sektörde çalışanlara çoksatarız bunu. Çünkü eşlerden biri ay başında diğer ortasında maaş alıyor. Hızla 8 yılda bitiriyorlar. Bir iki ara ödeme de yaparlarsa çok daha çabuk bitiyor.
İkinci olarak klasik ürünümüz var. Aylık ödeme yapıyorsunuz ve onu herkes biliyor.
Üçüncüsü, 3 ayda bir ödeme yapabileceğiniz bir ürünümüz var. Müşteri diyor ki ben yurt dışında çalışıyorum. Her ay para transferi yapamıyorum. Yani adam 900 lira para transferi yapacak 50 lira masrafı var. Diyor ki ben 3 ayda bir ödeme yapayım. Onlara satıyoruz. Bir de 3 ayda bir geliri olanlara da uygun bu.
Bunların dışında takas kredisi çıkardık. Takas kredisinde müşteriler evlerini takas yapmak istiyorlar. Kendi evini satıp yenisini almak isteyenlere bu ürünü öneriyoruz. Burada şöyle yapıyoruz;
Diyoruz ki bir, yeni alacağın ev kaç lira 200 lira. Eski ev kaç lira, 100 lira. Çok kabaca söylüyorum matematiğinde ufak tefek değişiklikler oluyor. Biz sana iki tane 100 liralık kredi verelim. Önce hemen git yeni evi al, hiç kaçırma. Çünkü senin 100 liralık bir peşinatın var. Sonra 4 ay içerisinde eski evini istediğin zaman sat. Ne zaman satarsan o zaman kapatırsın. Erken kapatma cezası yok. Mesela diyelim ki bir ay sonra sattın, faiz yüzde bir. O zaman 101 lira ödüyorsun. Ne gibi bir avantajı var? Bir kere yeni evi kaçırmıyor. İki evin arasındaki fark kadar kredi almış oluyor.
Bunun dışında bir sürü ürünümüz var. Bunlar dönemsel olarak da değişiyor. Mesela bu güne kadar hiç yapılmamış bir şey yaptık. Dekorasyon kredisi veriyoruz ve dünyanın en kolay başvuru formunu oluşturduk.
İnterneti çok aktif kullandığınızı söylediniz. Sanırım bu konuda çok iddialısınız.
AYSAN: Bizde komisyonsuz da bir şey alabilir, yüzde 10 komisyon ödeyerek de bir şey alabilirsiniz. Faizler ve ürünler birbirinden farklı. Esas itibari ile bizim bu sisteme yaptığımız en önemli katkı şudur;
Girerseniz bizim internet sitemize, ödeme tablolarını en basit hale getirdik. Ürünleri bir biri ile karşılaştırıyorsunuz. Bir tane daha boş kolon bıraktık, ona da dışardan başka bir ürünü ekleyebiliyorsunuz. İsterseniz bunu şubede, isterse internette yapabiliyorsunuz.
Yani ev almak isteyen kişi, bütün teklifleri karşılaştıracağı, hem benim ürünlerimi karşılaştıracağı, hem de rekabetten ötürü aldığı teklifleri karşılaştıracağı komisyonlar dahil bütün maliyeti çıkaracağı bir düzenek oluşturduk.
İkincisi müşterilere diyoruz ki, bize bütün belgelerle gelirsen, en fazla 6 günde tapu işlerinizi bitiriyoruz. Bazen iki günde de bitiyor.
Bir üçüncüsü biz müşteriye göre fiyat veriyoruz. Neden? Biz müşterinin kaşına gözüne bakarak fiyat vermiyoruz. Tanıdığımız için vermiyoruz. Mesela bana diyorsunuz ki, ben imarı iskanı yapılmış, çok güzel bir yerde bir ev almak istiyorum. Ben fiyatı iyileştiriyorum.
Ama bana dersiniz ki, eski püskü bir yer alacam, iki tane deprem geçmiş. Kat irtifakı var. Evet kredi veririz ama her şeyin bir fiyatı var. Bazen evin yüzde 100'üne kadar kredi verdiğimiz oluyor. Ama fiyatı farklı.
Bana derseniz ki evin sadece yüzde 40'ını istiyorum ve ev son 10 yılda yapılmış, iskanı var. Size süper bir fiyat veririm. Neden? Çünkü bu kredinin herhangi bir şekilde sorun haline dönüşmesi mümkün değil. Biz de bu şekilde fiyatlıyoruz. Dolayısı ile bizde hiçbir şey siyah veya beyaz değil. Arada griler var ve bizde gride böyle yapılır diyoruz. Sistematiği bunun üzerine kurduk.
Şu anda konut finansmanı konusunda nasıl bir pazar payınız bulunuyor? Bunu artırmak için projeleriniz nelerdir?
AYSAN: Sadece bu işi yapmış olmanın getirdiği önemli bir uzmanlık alanımız oluşmuş durumda. Bütün bunlardan dolayı müşterilerimiz giderek bizi tercih ediyor ve daha fazla referans veriyor. Mesela bizim verdiğimiz referans oranımız yüzde 4'lerdeydi, yüzde 24'lere çıktı. Yani her verdiğimiz 4 krediden biri daha önce kredi verdiğimiz müşterilerimizden geldi.
Biz önümüzdeki dönemde özellikle faizlerin de düşmesi ve olumlu gelişmelerle birlikte piyasanın hızlı bir şekilde gelişeceğini düşünüyoruz. Bundan da biz iyi bir pazar payı alacağımızı düşünüyoruz.
Biz yeni verilen kredilerde yüzde bir ile yüzde iki arasında pay alıyoruz. Bu ilk bakıldığında az gibi görünebilir. Ama bir senelik bir şirket, ilk defa bir tüketici finansman şirketi bu işi yapıyor ve iki merkezden bunu gerçekleştiriyor. Ayrıca sadece İstanbul'da yapıyoruz. Bu şekilde bakarsak, aslında müşterilerin de bu konuda önemli bir teveccüh gösterdiğini görüyoruz. Yaygınlaşırsak pazardan daha büyük pay alacağımızı düşünüyoruz.
Bu senenin sonuna kadar iki merkeze daha şube açacağız. Biz genelde çok az yer açtığımız için bir büyük, ikincisi de şehir merkezinde bir yer arıyoruz. Tabi böyle olunca her zaman bulmak kolay olmuyor. Bu nedenle eğer Ankara ve İzmir'de aradığımız gibi bir yer bulamaz isek, İstanbul Anadolu yakasına ve Bakırköy tarafına birer şube açmayı düşünüyoruz. Sene sonuna kadar bu dört yerden iki tanesine yer açmış olacağız.
Tabii sadece bir şube açmakla olmuyor. Bazen bir proje için kalkıp gittiğimiz de oluyor. İstanbul'da olan müşterimiz, ?ben Bodrum'da ev alacağım bana kredi verin' diyor. Kars'ta ev almak için başvuranlar da var. Biz de bir ekspertiz gönderiyoruz ve işlemleri yapıyoruz. Bu şekilde fiziken yer almadığımız birçok yerde kredi verdik.
Selçuk Altun / Mynet Finans