Mortgage hazır, konutlara değer biçecek uzman yok
Mortgage umudu kötü bir sürpriz ile karşı karşıya. Zorunlu olan değerleme raporunu verebilecek sadece 330 tane SPK lisanslı uzman var. Sistemin tıkanmaması için en az 2 bin uzman gerekiyor
Gelecek yıl yürürlüğe girecek ipotekli konut finansman sistemi (mortgage) ile
birlikte değerleme uzmanlığı alanında (ekspertizlik) yeni bir branş daha doğacak.
Artan konut değerleme raporu ihtiyacının karşılanması için branşı sadece konut
olan ekspertizlere ihtiyaç duyulacak. Şu anda bu hizmet, Sermaye Piyasası Kurulu'ndan
(SPK) "Değerleme Uzmanlığı Lisansı" alan profesyoneller tarafından
veriliyor. Ancak sözkonusu uzmanlar sadece konutta değil, ticari gayrimenkul,
arsa ve sanayi tesislerinin üretim parkları gibi genel bir alanda hizmet veriyor.
Sayılarının bu yılki sınavda lisans alanlarla birlikte en fazla 330 civarında
olduğu tahmin edilen ekspertizlerin de, gelecek yıl konut piyasasındaki talebin
karşılanabilmesi için artırılması gerekiyor. Değerleme Uzmanları Derneği (DUD)
Başkanı Güniz Çelen, ipotekli finans sistemi ile birlikte Türkiye'de emlak pazarına
çok hızlı bir kaynak girişi olması ve konut satışlarının üçe katlanacağının
öngörüldüğünü ifade ederek bu durumda uzman sayısının ve niteliğinin değerlendirilmesi
gerektiğini söyledi. Gelecek yıldan itibaren konutun başlı başına bir branş
haline geleceğini belirten Çelen, bu nedenle işi sadece konut olan değerleme
uzmanlığı lisanslarının gündeme geleceğine dikkat çekti. Çelen, dernek olarak,
SPK tarafından verilecek yeni lisansa ilişkin hazırlıkları bitirmek üzere olduklarını
ve mortgage ile birlikte bu uygulamanın da hayata geçeceğini vurguladı.
Bu arada değerleme uzmanlarının iş yükü yalnızca konut alanında da artmayacak.
2006 ocak ayı başından itibaren şirket bilançolarındaki varlıkların değerlemesinin
de bağımsız uzmanlar tarafından yapılması zorunlu hale getirildi.
Deneyim şartı esnetilebilir
Çelen'e göre, konut değerleme uzmanlığı için en iyi adaylar, daha önce değerleme
uzmanlığı sınavına girmiş ama 3 yıllık deneyim şartını yerine getiremediği için
lisans alamamış olanlar. SPK'nın 3 yıllık deneyim şartını konut branşında indirmesinin,
en az 500 kişiye daha lisans dağıtılmasını sağlayacağına inanan Çelen, "Genel
değerleme uzmanlığı sınavında 70 puanı tutturma zorunluluğu var ama branşı konut
olarak belirlenirse, sınav yapısı da değiştirilip lisans dağıtılabilir"
dedi. Çelen, dünyada değerleme pazarının yüzde 80'ini konutun oluşturduğunu
vurguladı.
Baştan savma rapor dönemi bitiyor
İpotekli konut finansman sistemi sadece yeni bir mesleki branşın doğmasına neden
olmayacak, aynı zamanda emlak değerlemesinde uluslararası standartların yerleşmesini
ve piyasanın kendi içinde dengelenmesini sağlayacak. Değerleme Uzmanları Derneği,
Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi'nden izin alarak değerleme standartlarını
Türkçe'ye çevirdi. SPK'nın kendi web sitesinde kamuoyunun görüş ve eleştirilerine
açılan bu standartların ocak ayından itibaren yürürlüğe girmesi bekleniyor.
DUD Başkanı Güniz Çelen, standartların yürürlüğe girmesi ile birlikte sektörde
haksız rekabetin ortadan kalkacağını dile getirerek, "Dört dörtlük bir
rapor 3-4 saatte hazırlanabiliyorken, 'Ben gördüm- karar verdim' şeklinde yarım
saatte yazılan raporlar var. Ama standartlar hayata geçince herkes aynı şekilde,
aynı kalite ve emekte rapor hazırlamak zorunda kalacak. Rapor talep edenler
de aynı standartlarda rapor talep etmekle sorumlu olacaklar. Kalitesiz rapor
dönemi bitecek ve sektörde fiyat-maliyet dengesi yerine oturacak" dedi.
SPK lisanslarda tek yetkili
Değerleme; alıcının tam olarak bilgilendirildiği bir ortamda, mülkiyet haklarının
satılabileceği en yüksek peşin satış değerinin tespiti çalışması olarak tanımlanıyor.
Değerleme Uzmanı ise; gayrimenkul, şirket ve makine-ekipmanı, antika, takı-mücevher
gibi konularda değerle ilgili kanaati ortaya koyma bilgi, beceri ve ehliyetine
sahip olan kişi. 2001 yılından bu yana uzmanların lisanslanmasında tek yetkili
merci olan Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)'nın tebliğinde, Değerleme Uzmanları'nın
lisans şartları; konuyla ilgili 4 yıllık üniversitelerden mezun olmaları, en
az 3 yıllık iş tecrübesine sahip olmaları, birden fazla gayrimenkul değerleme
şirketinde çalışmamaları, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunmamaları, bağımsız
ve objektif olmaları şeklinde sıralanıyor. Tebliğe göre, Gayrimenkul Değerleme
Şirketleri gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması,
gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş
proje değeri analizi gibi alanlarda danışmanlıktan başka bir faaliyette bulunamıyorlar.
Belediye komisyonlarına ekspertiz girmesi gündemde
Değerleme uzmanları mart ayında birlik haline geliyor. Kuruluş çalışmalarını
Değerleme Uzmanları Derneği'nin yürüttüğü birliğin adı Türkiye Değerleme Uzmanları
Birliği olacak. Dernek üyelerinin yanı sıra, mevzuata eklenecek geçici bir madde
ile kamulaştırma bilirkişileri de birliğe üye olabilecek. SPK'nın değerleme
piyasasındaki düzenleyici kimliğini, ipotekli konut finansman yasasında kurulması
öngörülen bu birliğe ne ölçüde devredeceği konusu şu an için belirsiz. Ancak
birlik resmiyet kazandığında, belediyelerin emlak rayiç değerlerini belirlemesindeki
keyfiliğin de önüne geçmesi bekleniyor. Belediyelerin gönüllü örgütleri muhatap
kabul etmediğini anlatan Güniz Çelen, "İlla ki bir kamu kimliği aranıyorsa,
biz bu birlikle aynı zamanda şekil şartını da yerine getirmiş oluyoruz"
dedi. Belediyelerin çok tartışılan rayiç değerleri konusunun tek bir gözlükle
değerlendirilmemesini isteyen Çelen, "Rakamları incelemedim ama tahsilatı
yapanla değer takdirini yapanın aynı kurum olması yanlış. Oysa dünyada bu iş
uzmanlar tarafından yapılıyor" diye konuştu. Gelir İdaresi Başkanı Osman
Arıoğlu da 24 Kasım'da yaptığı bir açıklamada, hükümetin gündeminde belediye
gelirleriyle ilgili bir çalışma bulunduğunu ve bu çalışma sonucunda komisyonların
yapısının yeniden değerlendirilebileceğini söyledi. Arıoğlu, Türkiye'de emlak
değerlemesiyle uğraşan şirketler oluşmaya başladığına işaret ederek, "Belki
bu şirketlerin işin içine katılması suretiyle, değerlerin daha gerçekçi yapılmasına
imkan hazırlanabilir" diye konuştu.
Türkiye'deki lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri * Çelen Kurumsal Değerleme
ve Danışmanlık A.Ş.
* TADEM Taşınmaz Değerleme Müşavirlik A.Ş.
* Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
* Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
* Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerleme A.Ş.
* Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
* TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
* TURYAP Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
* Vakıf Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerleme A.Ş.
Türkiye'ye acil olarak bin lisanslı uzman gerek
TADEM Değerleme Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Ali Çetin Önder, SPK ile yaptıkları
görüşmelerde, konut değerleme uzmanlığı için ayrı bir sertifikasyon ve sınav
sistemi oluşturma hazırlıklarının yapıldığını öğrendiklerini ve derneklerinin
bu konuda SPK'ya yardımcı olduğunu söyledi. Yeni sistemin zamanlaması konusunda
net bir bilgileri olmadığını söyleyen Önder, "Ayrı lisans verilmesi acil
olarak gerekli. Şu anki 300-350 lisanslı uzman, talebi karşımaya yeterli değil.
Türkiye için en acil bin, normal şartlarda iki bin lisanslı uzmanın olması gerekiyor.
Şu anda bankalar uygun gördükleri lisanssız uzmanlara da bu işi yaptırıyorlar.
Ama mortgage yasası çıktığında bunu yapamayacaklar. Çünkü lisansız uzmanların
verdikleri raporlarla yurtdışından fon talep edemeyecekler. Yabancı fon sahipleri
yüksek risk almak istemeyeceği için daha güvenilir gördüğü rapora itibar edecekler.
Bu nedenle örneğin bankalar bu işin eğitimi almamış, ehliyetsiz uzmanlarca verilen
raporlarla yurtdışından istedikleri kadar fon bulamazlar, ya da yüksek faizle
almak zorunda kalırlar" dedi.
"Bir de bir şirketin lisans alabilmesi için en az 5 lisanslı eleman çalıştırması
ve bunların da en az ikisinin 5 yıldan fazla tecrübesinin olması ve sermayede
yüzde 10 pay sahibi olması gerekiyor" diyen Önder, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Şirketlerin lisans alabilmesi için de lisanslı uzman sayısının artması
şart. Şu anda dokuz adet lisanslı şirket var. İlk etapta SPK'nın geçmiş sınavlarına
girmiş 500-600 kişi için lisans sözkonusu olabilir ama yüksek iş gücü talebinin
olacağı bu alanda ben 3 bin 500 kişinin bu işe başvuracağını düşünüyorum."
Selma Şenol / Referans Gazetesi