Tutsatta (mortage) ülke deneyimleri
Türkiye'de tutsatın (mortgage) devreye girmesi ile birlikte, zamanlama konusunda tartışmalar devam ederken, sisteme bir çok ülkede finansal istikrarın tam olarak sağlanamadığı dönemlerde de geçildiği görülüyor.
Sermaye Piyasası Kurulundan (SPK) alınan bilgilere göre, bunun yanında sistem devreye girmeden önce devlet tahvili faizine göre hayli yukarıda bulunan konut kredisi faiz oranları, sistemin devreye girişiyle ya bunun altına ya da bu faize yakın bir seviyeye geliyor.
Örneğin Macaristan'da tutsat sistemine kapsamlı bir konut politikasının bulunmadığı, inşaat sektöründe durgunluğun, konut fiyatlarında ve faiz oranlarında şiddetli artışların yaşandığı 90'lı yıllarda geçildi.
Sistem devreye girdikten sonra faizler 5 yılda yüzde 20'lerden yüzde 5 seviyelerine geriledi. Mevcut durumda 10 yıllık tutsat faizi, 10 yıllık devlet tahvili faiz oranının yaklaşık 1 puan altında bulunuyor.
Meksika'da da tutsat sistem 90'lı yılların yüksek enflasyon ve faiz ortamında uygulamaya konuldu ve faizler yüzde 35'lerden 10'lara geriledi.
Kolombiya'da ise tutsat, 1998 ve 1999 yıllarında yaşanan büyük durgunluğun ardından devreye sokuldu.
İspanya'da sistem, bankacılık krizinin yaşandığı dönem olarak bilinen ve yüksek faiz ortamının yaşandığı 1976-84 döneminde tutsat devreye girerken, faiz oranları yüzde 17'lerden 9'lara indi.
Mevcut durumda yüzde 3,8 civarında olan tutsat faizi, devlet tahvili faiz oranının altında bulunuyor.
Yapılan çalışmalar bu alandaki en güçlü örnek olan ABD'de konut finansmanı sisteminin ekonomik büyümede istikrar sağladığını gösteriyor.
Buna göre, sabit faizli konut kredilerinde, yeniden finansman yoluyla durgunluk dönemlerinde tüketicinin reel getiri ve reel harcaması artıyor. Faizlerin arttığı dönemde ise tüketiciler faiz artışından dolayı reel kayba uğramıyor.
ABD'de 15 yıllık tutsat faizi ortalama yüzde 6 seviyesinde iken, 20 yıllık devlet tahvilinin faiz oranı ise yüzde 5,3 seviyesinde bulunuyor.
Söz konusu tutsat faiz oranı yüzde 8,25 olan banka faiz oranının 2 puan altında yer alıyor.
Bu arada ABD'de son dönemde yaşanan yüksek riskli (subprime) mortgageların geri ödemelerinde yaşanan krizin ise farklı unsurlarının bulunduğu belirtiliyor.
Bu krediler çoğunlukla geliri olmayan ve kredi skoru bulunmayan tüketicilere verildiğinden yüksek risk taşıyor. Bu krediler değişken faizli olduğundan, kısa vadeli faiz oranlarının yükselmesi, tüketici üzerinde faiz yükünün artışına neden oluyor.
Geri ödemelerinde sorun yaşanan kredilerin tüm tutsat kredilerine oranı 2004 yılının sonunda yüzde 1.4 iken, 2006 sonu itibariyle yüzde 1,7'ye çıkmış durumda.
Bu tüm piyasa içinde küçük bir orana denk gelirken, Türkiye'de konut kredilerinin ödenmeme oranı yüzde 0,2 düzeyinde.
Almanya'da tutsat faiz oranı yıllık yüzde 3,9, devlet faiz oranı ise yüzde 3,6 seviyesinde, İsveç'te de yüzde 3,7'lik tutsat faizine karşılık devlet tahvili faizi yüzde 3,5 civarında bulunuyor.
Türkiye'de ise 14,6'lık devlet tahvili faizine karşın, konut kredilerinin ortalama faizi yüzde 21 seviyesinde bulunuyor.